廣東省建設廳征求《關于舊住宅增設電梯的若干指導意》
（征求意見稿）
粵建辦設函[2003]74號
廣州市建委，各地級以上市建設局、規劃局、房管局（住宅局）：
隨著我省人口老齡化問題的日益加劇，舊住宅沒有按標準設置電梯的問題日漸給廣大人民群眾特別是老年群眾帶來不便，為提高舊住宅的居住水平，我廳通過調研草擬了《關于舊住宅增設電梯的若干指導意見》（征求意見稿）。現印發給你們，請結合本地區實際提出具體修改意見，并于8月20日前返回我廳勘察設計處。
廣東省建設廳
二OO三年七月二十二日
（聯系人：徐 凱，電話：83133572，傳真：83133575）
關于舊住宅增設電梯的若干指導意見（征求意見稿）
為完善舊住宅的使用功能，提高舊住宅居民的生活水平，根據*有關法律、法規和規范、標準的規定，結合我省實際，提出舊住宅增設電梯的指導意見如下：
一、1999年6月1日以前設計的城鎮七層及以上舊住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米以上的舊住宅，沒有安裝電梯的，若具備有關條件，建議增設電梯。
1999年6月1日以后設計的城鎮七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米以上的住宅，沒有安裝電梯的應增設電梯。
二、如需使用異產毗連舊住宅的共有部位增設電梯，或因增設電梯需改變共有部位的外形或結構時，應取得房屋所有權人一致同意，并簽定書面協議。協議中應包括增設電梯費用和電梯使用費（含電費、維修保養費、管理費等）的分攤辦法。
三、房屋所有權人書面同意和投資方委托，房地產開發企業、物業管理企業、房改房原售房單位或投資方等企、事業單位可作為舊住宅增設電梯項目的建設單位，負責組織協調工程報建、設備采購、組織實施等相關工作。
四、舊住宅增設電梯應結合城市舊區改建工作，遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，逐步改善。各市規劃行政主管*應積極協助做好舊住宅增設電梯的規劃報建工作。
（一）根據城市詳細規劃中各規劃地段各項建設的具體用地范圍，建筑密度、間距和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃等內容，在舊住宅規劃用地范圍內結合各層平面使用功能核定電梯增設用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證，避免影響本住宅和毗鄰住宅的規劃間距和通風、采光。
（二）根據有關批準文件、設計文件和城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。
達不到規劃、防火要求或對毗鄰住宅的通風、采光等使用功能造成嚴重影響的，不得批準增設電梯。
五、未預留電梯井的舊住宅增設電梯應當由原工程勘察、設計單位進行補充勘察、設計并編制勘察、設計文件；經原工程勘察、設計單位書面同意（原單位不存在的，經建設行政主管*同意），也可以委托其他具有相應資質的工程勘察、設計單位進行補充勘察、設計并編制勘察、設計文件。
設計文件中應有隔聲、減振等內容。如設計單位認為有必要對舊住宅結構安全性進行鑒定的，須由具有相應資格的房屋安全鑒定機構進行現場查勘、測試并編制鑒定文書，作為補充設計的依據。
補充勘察、施工圖設計文件須報建設行政主管*審查批準后方可使用。設計文件還須通過公安消防機構對防火間距、消防車道等消防安全的審核。
已經預留電梯井的舊住宅增設電梯時不需重新進行勘察、設計和報建。
六、各市建設行政主管*應積極協助做好舊住宅增設電梯的報建工作。
（一）合理縮短辦理勘察、施工圖設計文件審查、工程施工許可證和工程質量監督、安全監督等手續時間。
（二）按照《*人民共和國招標投標法》及《廣東省實施〈*人民共和國招標投標法〉辦法》等相關法規，組織、協助本市舊住宅增設電梯項目的建設單位統一進行工程施工、監理、電梯設備采購等批量發包，盡可能降低工程造價。
（三）適當減免勘察、施工圖設計文件審查、工程質量監督等費用。
七、依靠社會力量，多種渠道籌措資金。
（一）經舊住宅房屋所有權人書面同意后，可將部分商品住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金用于增設電梯。
屬房改房的，經原產權單位同意后，可將部分已房改出售的公有住房共用部位、共用設施設備維修基金用于增設電梯。
（二）舊住宅房屋所有權人共同出資。根據樓層、建筑面積等因素，由舊住宅房屋所有權人按照一定的分攤比例共同出資，并簽定書面協議。房屋所有權人可申請使用本人名下的住房公積金用于增設電梯工程。
（三）電梯廠商投資增設投幣電梯或IC卡、磁卡電梯，誰受益、誰付費，通過收取電梯使用費取得投資回報。
八、引入市場運作機制，結合舊城改造工作，鼓勵房地產開發商積極介入舊住宅增設電梯的建設。
房地產開發商作為獨立的投資方和收益方，承擔綜合改造的全部投入與運作，通過對舊住宅的加層、改造，將新增建筑面積分別按市場價向舊住宅房屋所有權人或社會出售，從而取得投資回報。隨著市場的逐步形成與完善，也可嘗試小區或住宅整體置換、功能再造等模式。
九、舊住宅增設電梯應符合《特種設備安全監督條例》的規定，由具有相應資格的機構進行安裝、檢測，并按規定辦理竣工驗收。
十、舊住宅增設電梯后，可按有關規定辦理公用面積確權手續，原則上誰出資、誰所有。
（一）舊住宅房屋所有權人共同出資建設的，可按出資比例確定房屋所有權人新增的公攤面積，并加入各房產證內。
（二）房改房原售房單位或其他投資者出資建設的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金的），新增公共面積重新核定產權后，可由所有權人按一定的分攤比例向舊住宅房屋所有權人出售。
房改房原售房單位出資建設的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設施設備維修基金的），新增公共面積重新核定產權后，也可按現行房改房上市補購公攤面積的辦法，向舊住宅房屋所有權人出售，收回投資款。
十一、舊住宅增設電梯后，經舊住宅房屋所有權人書面同意或業主委員會委托，由物業管理企業負責維護管理；沒有物業管理企業的，可委托電梯廠商等相關單位負責維護管理。
十二、增設電梯可在條件成熟的小區先搞試點，總結出經驗后逐步推廣。
條文 依 據
*條
*人民共和國*標準《住宅設計規范》（GB50096-1999）強制規定，“*城市新建、擴建的”“七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面高度超過16米以上的住宅必須設置電梯。”
*人民共和國*標準《老年人建筑設計規范》（JGJ122－99）強制規定，“城鎮新建、擴建和改建的”“層數為四層及四層以上”“專供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“應設電梯。”
第二條
建設部第94號令《城市異產毗連房屋管理規定》指出，“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得房屋所有權人一致同意，并簽定書面協議。”“一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃*批準外，還須征得其他所有人的書面同意。”
第三條
建設部第19號令《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》第六條，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用設施設備的維修養護由售房單位承擔維修養護責任，也可以由售房單位在售房時委托房地產經營管理單位承擔維修養護責任。”
第七條，“住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用，可以由售房單位按照規定比例向購房人收取，維修養護費用不足時，暫由原售房單位承擔。具體收取標準和辦法由省、自治區、直轄市人民*規定。”“維修養護費用應當專戶存入銀行，由維修養護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設施設備的維修養護。維修養護費用的使用受該幢住宅房屋所有權人的共同監督。”
第四條
《*人民共和國城市規劃法》第二十七條規定，“城市舊區改建應當遵循加強維護、合理利用、調整布局、逐步改善的原則，統一規劃，分期實施，并逐步改善居住和交通條件，加強基礎設施和公共設施建設，提高城市的綜合功能。”
第三十一條規定，“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持*批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管*申請定點，由城市規劃行政主管*核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民*土地管理*申請用地，經縣級以上人民*審查批準后，由土地管理*劃撥土地。”
第三十二條規定，“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管*提出申請，由城市規劃行政主管*根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得工程規劃許可證件和其他有關批準文件，方可申請辦理開工手續。”
第五條
國務院《建設工程勘察設計管理條例》第二十八條規定，“建設單位、施工單位、監理單位不得修改建設工程勘察、設計文件；確需修改建設工程勘察、設計文件的，應當由原建設工程勘察、設計單位修改。經原建設工程勘察、設計單位書面同意，建設單位也可以委托其他具有相應資質的建設工程勘察、設計單位修改。”
第三十三條規定，“縣級以上人民*建設行政主管*或者交通、水利等有關*應當對施工圖設計文件中涉及公共利益、公眾安全、工程建設強制性標準的內容進行審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。”
國務院《城市私有房屋管理條例》第六條規定，“市、縣人民*房地產行政主管*應設立房屋安全鑒定機構（以下簡稱鑒定機構），負責房屋的安全鑒定，并統一啟用‘房屋安全鑒定專用章’。”
第七條
建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房［1998］213號）第四條，“凡商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字［1998］7號)，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。”
第六條，“公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政*和房地產行政主管*共同制定，經當地人民*批準后實施。”
財政部《物業管理企業財務管理規定》(財基字［1998］7號)第三條，“代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等)、外墻面、樓梯間、走廊通 道、門廳、樓內存車庫等。
共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。”
第十條
建設部第99號令《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條，“房屋權屬登記由權利人（申請人）申請。權利人（申請人）為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權利人（申請人）為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。”
第十六條，“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。”
第三十二條，“共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執房屋所有權證書。其余共有人各執房屋共有權證書1份。房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力。”
