重慶物業經理上崗培訓

重慶書銘物業經理上崗培訓

開班時間 日 每周六全天 周末班

重慶物業經理培訓 物管員培訓 物管師培訓 物管經理培訓

南坪萬達廣場寫字樓一棟12-3

簡述中低檔住宅的管理模式

中低檔住宅小區因管理費單價低，管理服務的深度、廣度就不可能與高檔項目一樣，按照市場化規律，也必須建立起與其收費水平相適應的物業管理模式。

1.直線制（扁平式）的管理模式:小區物業管理處人員精簡、管理層次少，管理層到基層操作層只有兩級。人員一專多能、一人多崗，管理人員及操作人員身兼多職，管理者集決策和職能管理于一身，命令統一、責權分明，服務和工作效率很高。

優點:工作效率高，小區物業管理人工成本低。筆者所在公司管理的一個經濟適用房小區建筑面積10多萬平方米，只設經理1人，另有2個*，經理兼工程主管和保安監管工作，其他管理人員和工程維修人員共14個。

適合范圍:適合物業管理面積比較小，管理費單價比較低的項目，一般項目規模在10萬至15萬平方米為宜。因為這樣的項目管理費收入少，依據市場化運作和管理模式就必須相應降低小區物業管理的支出費用。而直線制（扁平式）的管理，即小區物業依照由上到下的權利劃分實施指揮，結構形式簡單，權責分明，指揮統一，工作效率高。這樣通過少設管理人員和職能*，達到了降低小區物業管理費用支出的目的。筆者所在公司管理的一個經濟適用房小區共40萬平方米，采用該種管理模式，將整個項目一分為三，成立三個小區管理處，各自獨立核算。雖然項目的規模小了，但每個小項目的管理和服務半徑也相應減少，工作效率提高了，管理處經理直接對作業員工進行監督和考核，服務質量明顯提高。物業管理層次由一個管理處時的三個層次，減少到現在的兩個層次，核算下來三個管理處的總用工比一個管理處時還降低了5%，且三個物業管理處之間由于規模、服務人群相近而形成了競爭，今年的管理費收繳率明顯提高。

應注意的問題:因直線制（扁平式）管理在小區物業內部沒有細化專業管理分工，這就要求小區領導和主要管理人員具有多專業的管理經驗和業務技能，能夠身兼多職。這樣的管理模式，因為降低費用支出，不設或不專設監督人員，管理人員監督的內容較多，對物業服務質量的同一性和延續性的控制較弱，故不適合管理費單價較高和管理面積較大的項目。

2.職能部室監管加外包核算的管理模式:采取管理層與操作層相分離，職能部室單純負責監管的管理模式。小區物業服務中的專項內容，如保安、車輛管理、保潔、綠化、工程維修等外包給專業公司，小區物業職能*就是監督各外包專業公司的服務質量。從合同的制定、日常服務的監督、費用的劃撥都實行嚴格的管理程序和監管程序，每年二次入戶調查，及時了解服務中的問題并整改。

優點:這種管理方式的管理和監督力度強，對保證物業服務質量的同一性和延續性十分有利，而物業服務的各專項內容，按工作量和工作內容，通過市場競爭的方式，確定外包單位和工作人數。通過市場化手段選擇各專項服務的承包商，必將降低小區物業服務成本，減少基層作業人數，帶來整體物業支出成本下降。

適合范圍:這種職能部室監管加外包核算的管理模式，適合除管理面積小和管理費單價低的項目以外的其他物業小區，管理成本居中。

應注意的問題:這種管理方式因物業服務的各種專項內容都外包給市場化專業公司，不是由一家物業管理公司直接管理，溝通配合上可能不如小區物業直接管理順暢，在遇到突發事件或物業管理公司與外包專業公司簽定合同以外的事情發生時，往往反映較慢。另外，在提供各種更人性化服務上和處理事情的靈活性上，因不是一家公司直管，往往會有所欠缺。

重慶書銘物業經理培訓 書銘物管經理上崗培訓 重慶哪里有物管培訓