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談業主委員會為何成立難的問題
一、造成業主大會成立難的主要原因
(一)缺乏牽頭人
首先,業主大會、業主委員會是業主自己管理自己資產的群眾組織。《業主大會規程》明確規定:該組織由業主自發組織,在房地產行政主管*和街道辦事處的指導下,由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組,負責業主大會的籌備工作。這就是說,業主是成立業主大會、業主委員會的責任主體和牽頭人。然而,由于多數業主對物業管理法規缺乏了解,不知道業主大會、業主委員會在物業管理活動中的職責、地位和作用,從而缺乏對成立業主大會、業主委員會工作的主動性;(來自:)其次,部分業主的從眾心理使得他們在成立業主大會的問題上瞻前顧后、卻步不前,生怕“槍打出頭鳥”;再次,部分業主的行為準則是“見益行事”,對于此項有關全體業主利益的大事報以漠不關心的態度。因此,很難有業主自發牽頭來籌備這項工作。
此外,在小區入住率達到一定比例時,開發商作為法定的業主大會籌備組成員,也可牽頭推選業主代表組成業主大會籌備組來開展這項工作,但由于利益關系或其他擔心,多數開發商不愿主動牽頭。
物業管理企業不是法定籌備組成員,加之更多地擔心成立業主委員會組織后會給自己帶來很多麻煩。因此,多數物業管理企業更不可能主動地組織和配合這項工作。
(二)主管*難以推動
普遍來看,行政主管*對成立業主大會、業主委員會工作都非常重視并積極推動。如蘭州市房地產行政主管*,2005年曾連續兩次向全市房地產開發企業和物業管理企業下文,要求他們主動組織和配合做好成立業主大會、業主委員會的籌備工作。由于前述原因,開發企業和物業管理企業收文后均無回音。由于行政主管*不具有主體資格,也不能直接面向業主下文,致使該項工作難以推動,進展緩慢。實踐證明,行政主管*只向開發企業和物業管理企業下文推動這項工作,收效甚微。
(三)籌備過程繁鎖
按照《條例》、《業主大會規程》及民主選舉辦法的有關規定和做法,成立業主大會,選舉產生業主委員會,應按下列程序進行:
1.自發成立業主大會籌備組并在物業管理區域內公告;
2.向主管*和街道辦事處申請監督指導;
3.起草、討論制定《業主大會議事規則》、《業主公約》并公告;
4.確定業主委員會委員候選人并公告;
5.確定業主身份,統計業主在首次業主大會上的投票權數;
6.邀請主管*和街道辦事處參會代表;
7.首次業主大會召開;
8.匯總各種材料、會議決議;
9.備案。
從以上籌備工作程序可以看出,這是一項工作量很大,專業性很強,政策理論很高的工作。由于目前*和多數城市沒有規范的指導性文件,籌備人員在籌備工作初期往往是一頭霧水,無從下手。籌備過程的繁瑣給此項工作的進展帶來了一定的難度。
(四)籌備費用難以解決
業主大會由少數業主自發籌備。由于缺少經濟實體組織的參與,籌備工作中發生的交通費、印務費、組織活動費等難以解決,只好由籌備組成員自行承擔,這既侵犯了熱心小區建設和公益事業業主(籌備組成員)的利益,同時也打擊了他們工作的積極性。從主管*掌握的情況看,部分籌備工作就是在籌備費用無法解決的情況下被迫擱淺的。
(五)不合法業主委員會的影響
由于規范成立業主大會、業主委員會的工作程序較為繁瑣,個別小區業主怕麻煩,致使不按法定程序成立業主委員會。2005年8月,蘭州“*新村小區”業主委員會的成立就是最典型的案例。經行政*審核上報備案材料,符合法規規定,予以備案。該小區私自成立“業主委員會”后即將物業公司趕出小區,并隨意將物業管理區域管理用房向外出租,租金據為己有,引起小區管理的混亂。后經主管*調查,上報的選舉業主委員會材料中業主的簽字,竟然是2004年10月物業管理企業在征求安裝天然氣時業主的簽字,此事件對成立業主大會、業主委員會工作帶來了很大的負面影響。
二、組建業主大會的建議
(一)加大政策的宣傳力度
首先,加大政策的宣傳力度,讓全體業主真正了解自己在物業管理活動中的權利、義務與責任,提升業主的法律意識、責任意識、主體意識和維權意識。只有這樣,才能讓業主積極主動地投入到組建業主大會工作上來。
其次,針對一個物業管理區域業主組成復雜、組織困難的特點,可以利用公眾媒體向社會宣傳業主大會、業主委員會的組織形式、職責以及在物業管理活動中的地位和作用,也可以組織大型活動面向全社會進行廣泛宣傳,提示和激發業主自發成立業主大會、業主委員會。
*,針對房地產企業和物業管理企業,可以采取集中培訓的方式提高其組織和配合的意識。
(二)簡化籌備程序
通過主管*制定既符合法規規定又相對簡化的籌備工作程序,來減輕籌備工作難度,減少籌備費用,從而加快業主大會、業主委員會的組建步伐。蘭州房地產主管*今年初向全社會發布 《關于加快組建業主大會有關問題的通知》,通知中對有關業主大會籌備程序、業主委員會選舉辦法、業主大會籌備費用處理辦法等疑惑性問題做出了明確規定,同時印發了《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主大會決議》、《業主投票權數清冊》等示范性文件,為組建業主大會,選舉產生業主委員會工作提供了政策依據、指導意見,簡化了工作程序,減輕了工作難度。實踐證明,通過行政主管*改變工作思路,收到了很好的效果。據統計,自2005年下半年至今,蘭州市新組建成立業主大會,業主委員會組織就有36個。
(三)靈活多樣的組建模式
在業主大會組建的過程中,除了直接向主管*申請成立外,還可借助網絡平臺、中介服務機構來方便快捷的實現業主大會的組建。蘭州物業管理協會網站開設的“業主大會專欄”與主管*進行聯網互動,在成立業主大會時,還可通過該專欄在網上申請、網上審核、網上備案。既加快了組建工作步伐,又減輕了主管*的工作量。
總之,成立業主大會、業主委員會事關物業管理區域全體業主的合法權益,是真正實現業主自治的關鍵。這項工作要從根本上解決,還需要行政*、業內人士、法律工作者的不斷探索與研究,更需要每一位業主的關心與支持。
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